费 330 52 
3 建安工程费 14012.37 2204 
4 前期费用 350 55 
5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 
6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计 
7 期间费用 2161.62 340 
管理费 80 
财务费用 60 按2000万元贷款,2年期限计 
销售费用 200 
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提 
9 合计 24994.98 3931.5 


◆ 第七段：如何进行财务评定？ 

1、利润预测 
销售平均价格：4660元/平方米 
（入市价格：4300元/平方米） 
（全部销售实现价格：6000元/平方米） 
单位成本：3931.5元/平方米 
可售面积：63577平方米 
销售收入：29245.42元 
税前利润：4250.44元 
税前利润率：4250.44÷24994.98=17% 

2、其他（略） 

◆ 第八段：如何进行项目敏感性分析？ 

1、盈亏平衡点分析 
盈亏平衡分析预测表 
序号 总投资（万元） 金额（万元） 
1 土地费用 6993.47 
2 管理费 508.62 
3 配套费 330 
网球场 70 
绿化小品及环艺 100 
会所 100 
保安监控及围栏 60 
4 固定成本合计 7932.09 
5 单位固定成本（元/平方米） 1231.91 
6 总变动成本 17062.89 
7 单位变动成本（元/平方米） 2683.81 

其中： 
A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本÷（销售单价-单位变动成本） 
=79320900÷（4600-2683.81）=41395.11平米 
B、保本销售额=销售单价×A=19041.75万元 

2、成本变动对利润的影响 
计划平均成本为3931.5元。在销售景观与销售量不变的情况下，单位成本每增加100元，即比计划成本提高2.54%，则利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即单位成本每增加1%，将导致利润减少5.71%。 

3、销售价格变动对利润的影响 
计划平均售价为4600元，若平均售价降低100元，即降低2.17%，在成本不变的情况下，利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即平均售价每降低成本1%，将导致利润减少6.77%。 

当期市场需求的衡量 
营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。 
一、估计市场总需求 
市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。 
即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额，我们称为最低市场需求。当营销支出高到某一水平时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。 
市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。 
二、估计区域市场需求 
所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。 
（一）市场累加法 
市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购买数量。 
（二）市场因素指数法 
最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。 
三、估计实际销售额与市场占有率 


第三段：房地产项目可行性研究范本 
商住项目可行性研究报告目录 

1.0项目的基本情况 
1.1项目背景 
1.2项目主办单位简介 
1.3主办单位之合作意向 
1.4可行性研究的主要技术经济指标 
2.0项目投资环境和市场研究 
2.1广州市概况及经济发展基本情况 
2.2广州市房地产发展及市场的基本概况 
2.2.1房地产开发企业发展较快 
2.2.2房地产开发工作量迅速增加 
2.2.3商品房的销售量不断提高 
2.2.4房地产开发企业经营效益显著 
2.2.5对广州房地产市场的展望 
2.3利用外资开发的法律依据 
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 
2.4.1供应情况 
2.4.2需求情况 
2.4.3物业出租情况 
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析 
2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 
3.0项目开发及技术设计方案的分析 
3.1地块及周围环境、建设开发条件 
3.1.1地理位置及道路交通 
3.1.2地形、地质 
3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施 
3.1.4综合评述 
3.2地块拆迁安置情况 
3. 3场地三通一平的安排 
4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划 
5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 
5.1基本参数 
5.2土地成本（以下均为人民币计算） 
5.3建安工程成本 
5.4前期费用 
5.5红线内外工程技工建配套费 
5.6不可预见费 
5.7开发期税费 
5.8资金筹措计划及财务费用 
5.8.1资金筹措 
5.8.2财务费用 
6.0可行性研究财务数据的选定和预测 
6.1售楼收入的测定 
6.1.1住宅销售单价的测定 
6.1.2商铺销售单价的测定 
6.1.3单位销售单价的测定 
6.1.4建议销售价 
6.1.5实际销售总收入 
6.2大厦经营管理费用收入与支出 
6.3经营税费及所得税的缴交 
6.4土地增值税 
6.5所得税 
7.0项目经济效益分析 
7.1项目盈利能力分析 
7.1.1内部收益率（IRR） 
7.1.2净现值（NPV） 
7.1.3净现值率（NPVR） 
7.1.4投资回报率 
7.2项目的不确定性分析 
7.2.1项目盈亏平衡分析 
7.2.2项目敏感性分析 
7.2.3概率分析 
8.0可行性研究结论与建议 
8.1项目综合经济评价 
8.2有关说明及建议 
8.3项目主要技术经济数据、指标综合表 
附表、附图 
附表一 项目综合收益表 
附表二 项目动态综合表 
附表三 项目投资利息估算表 
附表四 土地增值税计算表 
附表五 项目敏感性分析表 
附表六 概率分析 
附图一 项目盈亏平衡分析曲线 
附图二 项目敏感性分析图 
附录 
1.0—2.3（略） 

2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 
2.4.1供应情况 

1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表 
单位：平方米 

住宅 商场 写字楼 合计 
93年 推出面积 425239 161660 0 586899 
占当年推出比例 72.5% 27.5% 0% 100% 
94年 推出面积 79671 31880 62009 173560 
占当年推出比例 46% 18.3% 35.7% 100% 
95年 总供应量 50490 193540 62009 760459 
所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100% 

由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。 
以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还

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