投入产出1:6。打造创新的赚钱高速路。——《中国1000大》排名调查解读
文：韩斌
2006年，新鸿基地产公司（sunhung kai properties）总营收规模达到255.98亿元港币，比去年同期增长11.6%。2006年度可拨归公司股东的溢利为港币198.5亿元，增长11％，每股盈利为港币8.23元，增长10％。 由于赚钱技巧过人，新鸿基2006全年每股派息港币2.2元，成为香港股东派息最有价值公司之一。
2006年，全球领先财经杂志——《代尔》的“中国十大兄弟富豪榜”中，新鸿基地产的郭炳湘、郭炳江和郭炳联兄弟三人以1010.4亿元人民币位居第一。
创办于1963年的新鸿基地产，前身“鸿昌全记”是由三兄弟的父亲、小商贩郭得胜创办的。1990年，郭得胜去世后，郭炳湘兄弟三人接班。
拒绝囤积居奇高周转带来高利润
香港地产商的发展契机，在1980年代中期再现。当时香港政府实行50公顷高地价政策，几乎所有小规模地产公司都无法买到土地，大地产商因而受惠。新鸿基地产的纯利因此由1977年的1.02亿港元上升至1997年的141.6亿港元，升幅达到13,783%，复式年增长率为27.9%。2003年的地产低潮时，新鸿基仍录得65亿港元的利润。
那时，香港大型地产商都看中地产业的高毛利收益，期望开发高价地产和豪宅项目。这套经营手法，虽然可获取高毛利，但相应“高价而沽”的地产项目，也会影响销售速度，进而影响现金流周转速度。
新鸿基地产则采取完全相反的经营策略，无论是便宜的还是贵的地产，都以尽可能快的速度卖出去。
这套经营手法简单来说，就好像是“加快周转速度”、薄利多销、货物轮转的策略。香港地产业人士介绍新鸿基经营模式时就说，“成本便宜的发展项目，只要有毛利，市场能接受，就会出售；同样，成本贵的项目，蚀本亦会出售。”
归根究底，拒绝囤积居奇，加快销售速度，提高周转率，是新鸿基地产获取最高利润的关键。当市势逆转时，靠囤积居奇的地产公司，往往逃不过破产的噩梦，而新鸿基地产则靠高速周转的经营方式，在市场中建立起经济专利。
这就是说，将出售住宅的利润，转到商场和停车场中，而商场及停车场的租金收入，则变成长远的经常性收入。2004年度，新鸿基地产的租金总收入接近50亿港元。
周边大规模住宅带来的人流，令商场的商户生意兴隆，也愿意接受租金不断涨价，商业地产毛利高达七成。新鸿基在房产方面的经济专利，是大规模开发楼盘，销售住宅，营造人流，保留商场作长远收益。
低价住宅“养”出黄金商铺
2000年前后，新鸿基将在香港经营商场及写字楼的成功经验移往内地主要大城市，并加快在内地投资步伐，以抓紧市场对优质写字楼、商场及住宅需求殷切的商机。集团于2006年上半年，购入上海浦西淮海中路一幅3.6万平方米的优质地皮，以发展高级购物商场、写字楼及豪华住宅。
位于浦东黄浦江畔建筑面积达15.4万平方米的豪宅物业正在规划中；而位于陆家嘴(行情论坛)金融中心区的上海国际金融中心已开展建筑工程，总楼面面积达到36.3万平方米，将包括顶级写字楼、时尚购物商场及两间豪华酒店，8.1万平方米首期写字楼将于2009年落成，整个项目将于2011年竣工。
在杭州和无锡，在楼面面积合共为80万平方米的两个项目中，新鸿基也持40％的权益，主要发展住宅物业。
截至2006年6月30日，集团内地储备拥有的土地中，总楼面面积为189万平方米，包括23.6万平方米已落成投资物业及156万平方米发展中物业。
2006年，过去的一年多时间里，新鸿基已经全面展开了对于内地市场的布局。新鸿基地产在香港一贯走“高档住宅+商业物业”路线，这一发展
方针同样被复制到了内地，因此，上海理所当然地成为其内地投资的绝对重心。
在过去的一年多时间里，如果算上刚刚拿下的襄阳路项目，新鸿基在上海获得的土地面积几乎是其在中国所有其他地区项目总和的2倍还多。而
在所有上海项目中，住宅比例不到20%。
新鸿基一直奉行商业与住宅产业并举的开发模式，这使得其资金流动变得极有规律。一般来说，新鸿基地产销售和经营收入的比例为1∶1左右，每年来自6.9万平方米的物业投资年租金收益就超过50亿港元。
而据新鸿基在公告中称，为进一步增强这部分业务盈利能力，公司将在未来几年内继续追加74.5万平方米的物业投资。而在内地，新鸿基不太关注住宅，反而会大规模进入商业住宅，因为高层认为内地住

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