http://www.cnmanage.com 2005年03月04日 中国管理联盟


羊年来了，购房者羊年置业大吉应该是不难的事，难就难在开发商能否羊年开发大吉，这时候冯仑就给开发商们指了一条道--

今年岁尾是一个红彤彤的中国。房地产在这一片红海洋中更是分外妖娆，举国上下近三万家公司在这一疆场纵横驰骋，一争高下。然而万军之中，一眼望去，败多胜少，军阵不整。近十年来，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。近五年前，整个行业每年增长30%以上，但房地产类上市公司的净资产收益率的平均值却一路下滑。这中间惟一只有万科例外，不仅保持长期稳定增长，今年更是爆出新闻：公司业务增长近80%，单一公司产量已交付117万平方米位居世界前茅，营业额以50亿元人民币在中国夺冠。所以我想对同志们说：学习万科好榜样。

万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市，它的创业者和管理团始终以职业经理的道德守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化)。万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的企业视角、人文怀特别好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地关照了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟、趋之若鹜。李嘉诚、盖茨、巴菲特、戴尔开始都没钱，但他们创造了商业奇迹，不仅富甲天下，而且还创造人类文明，回馈社会。如果同时给5个人各100万元，但创业经营的结果却大相径庭。同样，有十年或一百年的公司彼此经营发展的环境都差不多，但结果也完全不同。这主要是由各自核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。显然赚钱的决定性因素往往并不是钱本身，公司的核心价值观才是根本，这一点，国外有关百年老店的实证研究充分证明了这一真理，一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要组成要素之一就是正确的价值观。所以，我们今天看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值理才是最重要的获胜基因。

国内的房地产公司一向以开发自居，政府、投资者、消费者或旁观者也都将房地产公司的套路以开发一言以蔽之，似乎开发是房地产公司的惟一模式。新经济兴起以来，许多人开始对商业模式特别关注，甚至写出专著，声称网络经济有七十七种商业模式。相形之下，房地产行业就显得孤陋寡闻和粗鲁得多，几乎没有人怀疑过开发商的角色和开发的模式，当我们探寻万科成功的奥秘时，我才恍然大悟，我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。因为，内地之有房地产，主要是改革开放以来的事，而最先形成房地产市场的又是深圳。香港房地产通过对内地的直接投资不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地，内地房地产受香港影响至深，现在几乎所有的房地产公司的商业模式都可以看成是香港模式，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花；与此同时公司房地产业务多元化(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产品)。应当说这种模式对干单一项目，或者只有一个项目的项目公司来说，往往容易成功，但对多项目或综合房地产公司就很难说了。内地老牌地产公司几乎都采用香港模式，至今大多泥足深陷。从另一方面看，大量香港公司特别是所谓五大家(长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界)这10年以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果也是败多胜少，苦不堪言。这表明，香港模式在内地并非所向披靡的致胜法宝。

其实，我们只要稍微比较一下中国香港和欧美发达国家，就不难看出问题的端倪。香港是一个城市，土地极其有限，因而，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部收入，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面几大家房地产公司垄断70%的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，与香港这种城市经济体比起来，几乎可以说，在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨(城铁)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工

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