目前，我国的物流园区建设中存在着多干快上、急功近利的弊端，导致了很多失败的案例。而国外物流园区的投资收益期大约在15年左右，因此物流园区的规划工作也愈发显得重要。世界一流的物流咨询和研究机构──德国弗劳恩霍夫物流研究院在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动、最佳实践驱动这三个驱动的物流园区规划方法论。笔者结合我国国情研究了该研究院发表的物流园区规划方法论后认为在我国现阶段，要想规划好物流园区应当从以下五个方面着手：市场分析、战略定位、功能设计、布局设计和商业计划。

　　① 市场分析

　　为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

　　每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量（或消费总量），以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税的仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税（非保税）仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，我们还可以算出保税（非保税）仓库增值服务作业面积。然后，根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税（非保税）仓库所需的占地面积。

　　此后，参照该地区GDP最近几年的增长率以及未来几年的预期增长率，以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率，就可以得到物流园区未来10~15年每年物流发生量的预测数据。在测算过程中，我们可以建立不同的预测模型，例如指数回归分析法，这样就能使得预测值更加贴近区域物流未来发展的实际情况。

　　②　战略定位

　　在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析（即SWOT分析），如果某类服务，例如空港、海港、公路货运站场，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，物流园区战略选择的“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。